随着央行上周末推出重磅政策“组合拳”，对房地产市场需求的提振将起到极大的作用。 

央行连续发布四条支持房地产市场发展的重大举措。5月17日，央行宣布下调住房贷款最低首付比例，首套房贷最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%；取消首套房和二套房贷款利率政策下限；下调公积金贷款利率0.25%；同时，央行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，可带动银行贷款5000亿元。

央行此时出台多项金融支持政策，对于降低居民购房成本、改善市场预期、推动市场去库存有重要作用。

显而易见的是，楼市“政策底”已经出现。

东兴证券研报认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一二线城市的购房需求。后续消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。 

接下来，一系列细化政策的跟进，将对提振楼市需求产生不小的推动作用。东方金诚认为，后续在保障房和商品房双轨制发展模式下，有望推动楼市实现企稳回升。 

根据国家统计局发布最新一期70城房价指数，易居研究院测算发现，在刚刚过去的4月，房价环比下跌0.6%，创2014年12月以来最大值，显然房价已经进入加速下跌阶段。那么，房价什么时候会跌到底呢？我们不妨关注一下租金回报率的情况。 

先看几个上海的实际案例。位于徐家汇商圈的零陵小区，一套面积约39平方米的一室户，二手房报价310万元。小编查询该小区同类房源租金报价发现，其月租金在5500-6500元之间，粗略估算其租金回报率为2.1%-2.5%之间。

位于长宁区法华镇路上某小区二手房报价在7.5万元/平方米左右，一套面积为37.5平方米的一室户，报价约285万元，月租金约5500元，对应租金回报率为2.3%。

此外，小编还在长宁区的镇宁路、中山公园附近，以及浦东乳山路附近，都能找到租金回报率超过2.3%的二手房源。这类房源整体面积普遍不大，且在房租市场较为受欢迎。

目前，与租金回报率相比，银行存款利率不再具有显著优势。以3年期定期存款为例，目前，国有大行3年期存款利率为2.35%；全国性股份制银行3年期存款利率最高为2.6%，且经常没有额度。值得关注的是，存款利率还存在进一步下行可能。

此外，由于十年期国债收益率不断走低，两者已相当。数据表明，2024 年一季度，长期国债收益率出现下行，10年期国债收益率从年初的 2.56%下降至目前的2.32%附近。

显而易见，当租金回报率高于存款利率或者国债收益率后，房东出售房产的意愿就会降低。道理很简单，出售房产之后获得的现金存入银行，所获得的收益要比持房收租低，房东自然会选择继续持有房产。 

虽然部分小面积住宅的租金回报率有所提升，但大多数房产的租金回报率远不如存款和国债。因此，我们还不能简单地说房价的市场底已经出现，还需要进一步观察房地产市场出现的变化。而且，租金也是动态变化的，如果租金出现下调，租金回报率同样也会下跌

如果你是购房者，在与房东砍价时，可以参考租金回报率来测算房东的价格底线，争取以更合理的价格，买到自己心怡的住房。